房地产三记重拳加速房地产市场调整

房地产：三记重拳加速房地产市场调整

房地产：三记重拳加速房地产市场调整 更新时间：2010-4-21 23:59:28 　　核心观点：　　4月17日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，对房地产市场更加严厉的调控措施，我们认为控制需求的信贷管理和异地购房限制，加强开发商融资管理，以及考核问责制这三条是对市场影响最大的政策，我们判断政府的这一政策将会使房地产市场加快进入调整期，政策的效应则在下半年会更加集中的体现。但是由于政策过于严厉，我们也判断政策的持续性不强，更多的属于临时性政策。　　重拳之一：严信贷减少了购买者的财务杠杆，实际降低了购买力。不仅打击了投机需求，对改善性需求、自助性需求也会形成伤害，市场预期变差，观望持续。二套房50%的首付，部分地区三套房和异地购房暂停贷款的政策极大的减少了购房杠杆，实际降低了居民的购房能力。尤其对非本地居民的购房限制。这极大地打击了异地购房的需求。北京、上海是全国购房性需求，各省会城市面临的则是全省的购房需求。这加剧了与需求相比，供给不足的局面。这一政策的出台会迅速降低房屋的交易量，尤其是一线和二线省会城市。　　重拳之二：紧缩房地产商的资金链是促使房价调整的短期有利武器。房价居高不下的一个重要原因是房地产商资金充足，抗得住房屋市场的短期销量低迷。政府因此紧缩开发贷款和再融资审批。尽管政策有限定条件，但是政策执行起来一刀切的特征以及政府问责制的落实，我们预计该政策在实际执行中会更加严厉。暂时，地产公司还不会出现资金链紧张的问题，但行业高杆杆率的特点决定了如果销量持续低迷，信贷保持紧缩的情况下，地产商的紧日子将会很快到来，下半年，房价调整的压力也会加大。　　重拳之三：建立考核问责机制，这确保了政策的执行力度。地方政府出于地方发展需要，从地方利益来说，是希望地价和房价上涨的，因此没有动力落实稳定房价和推进保障性住房政策，但中国的政治制度决定了如果房价是否稳定关系到地方官员的考核、任命和升迁的话，那么财政收入就会排在第二位，地方政府执行政策的积极性会被充分调动起来。尤其是国务院已经把房价的问题提高到影响社会发展和稳定的高度上，又有哪个地方政府敢顶风作案呢？我们预计，各地方政府稳定房价的政策将会密集出台，态度会很坚决，执行也会很积极。　　投资建议：鉴于政策的密集出台，对行业仍保持中性评级，建议投资者保持观望，等待房价和政策的平稳。

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